华中科技大学物业管理暂行办法

华中科技大学物业管理暂行办法

-经2023年2月13日校长办公会审议通过-

第一章  总  则

第一条  为进一步规范学校物业管理，提升服务质量，根据《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《武汉市物业管理条例》《武汉市住宅物业服务等级标准》《武汉市物业服务收费管理实施细则》等法律法规，结合学校实际，制定本办法。

第二条  物业是指学校公共区域道路及其它公共构筑物、植物、绿地、水体、活动场地和已经建成并投入使用的各类房屋建筑及其配套设施设备和场地；物业服务是指对房屋及其配套设施设备和相关场地进行养护与管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

物业使用单位是指对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业部分权利的单位，如学校院系及其他二级单位等。多个物业使用单位使用同一房屋建筑的，原则上以面积占比最大的单位或者商定一个单位牵头联合成立物业管理小组，负责该物业区域的管理，履行物业使用单位的职责。

物业服务机构是提供物业管理服务的机构，主要包括总务后勤处物业服务中心和在校内从事物业服务的社会企业。

第三条  学校物业管理遵循“归口管理、分类实施、谁使用谁负责、谁受益谁付费”的原则，以“规范化、专业化、标准化”为目标，通过规范物业服务活动，推进物业服务标准化建设，形成权责明确、服务高效、保障有力的物业管理局面，营造安全、文明、和谐、美丽的校园环境。

第四条  本办法适用于全校区域内权属学校资产的物业管理。

第二章 管理体制与职责

第五条  学校成立物业管理工作委员会（以下简称“物管会”），统筹协调学校物业管理工作，主任由总务后勤处处长担任，成员由校长办公室、同济医学院、学生工作部、保卫处、本科生院（含现代教育技术中心）、研究生院、国际教育学院、实验室与设备管理处、科学技术发展院、财务处、国有资产管理委员会办公室、审计处、基建与规划处、房产管理处、采购与招标中心、校工会、网络与信息化办公室等单位的相关负责人，教职工代表，学生代表和物业管理领域的专家组成。

物管会主要职责：

（一）研究学校物业服务的重大政策，审议学校物业管理制度、标准和规范；

（二）审定物业服务企业招标选聘结果；

（三）审议学校物业服务年度预算、上一年度预算执行和绩效评价结果等；

（四）成员单位按照各自职责共同做好物业管理相关工作。

第六条  物管会下设物业管理办公室（以下简称“物管办”），归口管理学校物业服务，挂靠总务后勤党政办公室，负责处理物管会的日常事务，物管办主任由总务后勤党政办公室主任兼任。

物管办主要职责：

（一）拟定学校物业管理制度、标准和规范；

（二） 受理、论证和审批物业使用单位提交的物业服务需求；

（三）组织申报学校物业服务年度预算；

（四）制定物业服务合同标准文本，审核、管理合同；

（五）划定物业使用单位“门前三包”范围；

（六）监督考核物业服务机构服务质量；

（七）协调处理学校物业管理相关工作；

（八）受理学校范围内的物业服务投诉。

第七条 物业使用单位是其所使用物业的主体责任单位，主要职责包括：

（一）提出物业服务需求，作为采购人参与物业服务采购，按照学校规定程序选聘物业服务机构，与选定的物业服务机构签订物业服务合同；

（二）监督物业服务机构履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题；

（三）负责落实本单位“门前三包”工作，协调处理本单位物业与学校公共区域物业服务有关工作；

（四）受理本单位物业服务区域内的投诉；

（五）负责对物业服务机构的考核。

第八条  总务后勤处物业服务中心是校内从事物业服务的专门机构，主要职责包括：

（一）负责学校公共区域物业服务，包括校园环卫服务、园林绿化养护和设施设备维护保养；

（二）负责学生公寓（宿舍）物业服务；

（三）学校委派的其他物业服务工作。

第九条 物业服务企业是通过学校采购招标程序确定并与学校签订合同，在校内从事物业服务的社会物业服务机构，主要职责包括：

（一）按照物业服务合同、国家有关物业服务规范提供物业服务；

（二）负责物业区域内的安全防范工作，建立完善的物业服务工作应急预案，及时处置物业服务中的突发事件；

（三）负责维护物业区域环境卫生，引导师生员工进行垃圾分类；

（四）负责物业区域内合同约定的绿化养护；

（五）负责定期对合同约定的设施设备进行维护保养；

（六）根据物业使用单位意见，及时改进物业服务；

（七）配合物业使用单位和学校做好其他相关工作。

第十条  总务后勤处社区管理与服务中心负责联系属地政府，指导华中科技大学社区依法在校内家属区成立业主大会，选举业主委员会；支持和配合社区居委会指导和监督业主委员会依法履行职责，建立健全物业管理协调联动机制，协调处理家属区物业服务监督管理工作。

第三章  物业服务界定与分类

第十一条  学校物业服务包括基础物业服务和专项物业服务。

基础物业服务是指学校物业使用单位享有的最基本的公共性管理和服务，包括学校房屋建筑及设施设备维护保养、安全值守、秩序维护、保洁服务、绿化养护等服务。

专项物业服务是指超出基础物业服务内容的其它物业服务，依照物业服务合同和相关规定，物业使用单位可以自行与物业服务机构协商并选择购买。  

第十二条  根据服务范围和内容，学校基础物业服务分为八种类型。

（一）公共区域物业服务：

校园环卫服务，包括校园道路、广场、停车场等公共区域的环境卫生清洁、生活垃圾清运处置、卫生消杀、环卫应急突击服务等；

园林绿化养护，包括绿地、山林、水体（含植被、园区、湖泊、湖溪河、喻家山消防通道）的绿化养护及白蚁防治服务；

设施设备维护保养，包括校门标识、雕塑雕像、石碑、围墙等清洗翻新，校内车棚、安全防护构件维护，校园雨水管沟、室外污水管井、防洪沟等维护疏通等。

（二）学生公寓（宿舍）物业服务：本科生、研究生、国际学生等住宿楼宇的基础物业服务，包括楼宇内外及周边环境保洁、安全值守、秩序维护、绿化养护、设施设备维护保养、水电运行维修和服务育人，以及配合相关部门开展各类活动等。

（三）公共服务大楼物业服务：公共服务大楼是指面向学校师生进行教学、科研及其他公共活动的楼宇，包括教学楼、公共实验大楼、图书馆、档案馆、校史馆及其他综合性大楼等。公共服务大楼基础物业服务包括楼宇内外及周边环境保洁、安全值守、秩序维护、绿化养护、设施设备维护保养，以及配合相关部门开展各类活动等。

（四）校机关办公楼物业服务：楼宇内外及周边环境保洁、安全值守、秩序维护、绿化养护、设施设备维护保养，以及配合相关部门开展各类活动等。

（五）院系办公楼、实验楼物业服务：楼宇内外及周边环境保洁、安全值守、秩序维护、绿化养护、设施设备维护保养，以及配合相关院系开展各类活动等。

（六）体育场（馆）物业服务：学校体育场（馆）、游泳馆、水上运动基地的基础物业服务，包括场馆内外及周边环境保洁、安全值守、秩序维护、绿化养护、设施设备维护保养，以及配合体育学院开展各类活动等。

（七）基础教育物业服务：附属中学、附属小学、附属幼儿园楼宇内外及周边环境保洁、安全值守、秩序维护、绿化养护、设施设备维护保养，以及配合学校开展各类活动等。

（八）校园内住宅楼物业服务：学校校园内住宅楼的基础物业服务，包括楼宇内外及周边环境保洁、安全巡查、秩序维护、绿化养护、设施设备维护保养，以及配合总务后勤处社区管理与服务中心开展各类活动等。

第十三条  专项物业服务范畴。超出基础物业服务规定范畴的专项物业服务，如专项保洁、绿植租摆、会议服务、搬运服务、建筑垃圾清运等，物业使用单位可根据实际需求选择购买。

第四章 物业服务方式

第十四条  学校的物业管理分为自行管理、委派服务、选聘物业服务企业提供服务等三种方式。

自行管理是指物业使用单位自行聘请服务人员直接提供物业服务；委派服务是指物管会委派总务后勤处物业服务中心提供物业服务；选聘物业服务企业是指学校通过招标采购方式确定社会物业服务企业提供物业服务。

物业使用单位根据服务需求，结合所使用建筑的实际情况，可自行聘请物业服务人员提供物业服务。

第十六条 学校公共区域、学生公寓（宿舍）、校机关办公楼等可由物管会委派总务后勤处物业服务中心开展物业服务；物业使用单位有委派服务需求的，向物管办提出申请，经物管会同意后委派总务后勤处物业服务中心开展物业服务。

第十七条 物业使用单位需要采购物业服务，应向物管办提出服务需求，经论证审核后提交学校采购与招标中心实施采购。

第十八条 物业服务机构确定后，由物业使用单位与物业服务机构签订物业服务合同，物管办负责审核合同内容。

第五章 服务标准与资金来源

第十九条 按照基础物业服务分类，由物管办参照物业管理行业协会制定的物业服务规范和等级标准，组织拟订或修订《华中科技大学基础物业服务与收费标准》（以下简称《标准》），经物管会审议并报学校收费领导小组同意后执行，为学校物业服务年度经费预算提供测算依据。

第二十条 物业服务标准以建筑面积或场地面积为计价单位，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本等进行成本核算。

第二十一条 学校公共区域和公共设施的物业管理服务费用由学校承担，其他物业管理服务费由使用单位承担。

多个物业使用单位使用同一房屋建筑的，物管办会同房产管理处按照《标准》测算，并以各单位使用房屋建筑的面积比例确定各单位物业服务费的分担比例。

（一）学校公共区域、学生公寓（宿舍）的物业服务费用，由物管办申报，按照《标准》测算，经物管会审议并报学校年度预算，学校批准后向总务后勤处下达预算。

（二）公共服务大楼物业服务费用，由物业使用单位申报，物管办按照《标准》审核，经物管会审议并报学校年度预算，学校批准后向总务后勤处下达预算；总务后勤处根据物业服务合同和考核结果按季度向物业使用单位拨付费用。

（三）校机关办公楼物业服务费用，由物管办会同房产管理处组织申报，按照《标准》审核，经物管会审议并报学校年度预算，学校批准后向总务后勤处下达预算。

（四）体育场（馆）物业服务费用，由体育学院申报，物管办按照《标准》审核，经物管会审议并报学校年度预算，学校批准后向总务后勤处下达预算；总务后勤处根据物业服务合同和考核结果按季度向体育学院拨付费用。

（五）院系办公楼、实验楼物业服务费用，由院系提出费用预算，物管办按照《标准》审核，经物管会审议后由院系自筹。

（六）基础教育物业服务费用，由附属中学、附属小学、附属幼儿园分别提出费用预算，物管办按照《标准》审核，经物管会审议后由单位自筹。

第二十二条 校园内住宅楼物业服务费用，由总务后勤处社区管理与服务中心申报，物管办按照《标准》审核，经物管会审议并报学校年度预算，学校批准后向总务后勤处下达预算。

第二十三条 物业使用单位用房面积发生变化，经房产管理部门审核确认后，须向物管办提交相关材料，作为下一年度物业服务费用测算依据。

第二十四条  专项物业服务产生的费用由物业使用单位自筹。

第六章  物业服务企业的准入与退出

第二十五条 准入机制。学校建立物业服务企业准入机制，严格物业服务企业资格审查。物业使用单位应将准入条件在采购需求中列出，物管办、采购与招标中心负责审核。

第二十六条 准入条件。进入学校开展物业服务的企业应具备以下条件：

（一）依法设立，从事物业服务活动的具有独立法人资格的企业；

（二）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

（三）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

（四）在经营活动中没有重大违法记录；

（五）具有履行合同所必需的能力。

第二十七条  进入学校开展物业服务的企业，应严格按照政府采购和学校采购等相关管理规定执行。

第二十八条  退出机制。物业服务企业有以下情形之一的，学校有权终止物业服务合同，要求物业服务企业退出：

（一）违反国家法律法规及学校管理规定的；

（二）出现安全责任事故造成不良影响的；

（三）因减少服务内容、降低服务质量，损害物业使用单位的权益而引起多次投诉的；

（四）年度考核不合格的；

（五）物业服务企业因破产或营业执照注销不能继续履行合同义务的；

（六）依法应退出的其他情形。

第二十九条  物业服务企业退出学校物业服务时，应依法与物业使用单位办理交接手续，履行以下交接义务：

（一）移交物业服务用房；

（二）提供物业服务期间接收和形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养等有关资料；

（三）移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；

（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第三十条 物业服务企业退出学校物业服务时，本着依法有序、平稳过渡的原则，物管办负责监督协调工作，确保学校物业服务正常运行。

第七章  监管与考核

第三十一条  物管办负责学校区域内物业服务活动的监督管理，组织物业使用单位和相关部门对物业服务机构进行考核评价。

第三十二条  物业使用单位和相关单位根据合同和考核办法，通过日常检查、专项检查、征求意见、师生投诉处理等形式，对物业服务机构的服务质量进行考核评价。

第三十三条  考核结果运用。考核结果作为支付物业服务费用、续签物业服务合同等的重要依据。

第八章  附则

第三十四条  本办法对物业管理相关事项未作规定的，按照法律法规及学校相关规定执行。

第三十五条  同济医学院根据本办法制定实施细则。

第三十六条  本办法由总务后勤处负责解释。

第三十七条 本办法自发布之日起施行。